Bundestag berät über Immobilienregister in Deutschland
„Wenn ich ein Mafioso wäre, würde ich in Deutschland investieren“. Mit diesem reißerischen, aber zutreffendes Zitat des Journalisten und Mafia-Experten Roberto Saviano hat Caren Lay die Debatte um den Antrag auf die Einführung eines Immobilenregisters am 29.04.2022 begonnen.
Im Januar 2021 hatte das Bundesland Berlin bereits einen Antrag an den Bundesrat hinsichtlich der Einrichtung eines Immobilienregisters gestellt. Bei der Abstimmung im März stimmte nur Berlin für den Antrag. Die Argumente jetzt sind die gleichen wie vor einem Jahr: nur durch ein Register kann Transparenz bei den Eigentumsverhältnissen von Immobilien geschaffen werden. In Deutschland werden nach Schätzungen 20 Milliarden Euro über den Immobiliensektor gewaschen, da der Immobilienerwerb und -halt in Deutschland besonders intransparent ist insbesondere durch die über 200, teilweise nicht digitalen Grundbuchregister.
Durch eine Offenlegung der Eigentumsverhältnisse soll der Verschleierung der wahren Eigentümer, getarnt über deutsche Immobilienunternehmen mit Muttergesellschaften im Ausland, entgegengewirkt werden. Die nationale Risikoanalyse zeigt auch auf, dass ein besonders Risiko im Zusammenhang mit sog. „share deals“ besteht. Hierbei handelt es sich um Vertragsgestaltungen, bei der die Immobilie nicht unmittelbar der Gegenstand der Transaktion ist, sondern mittelbar als Betriebsvermögen zu einer zu veräußernden Gesellschaft gezählt wird. Die französische Antigeldwäschebehörde TRACFIN schätzt, dass der Immobiliensektor führendes Instrument der Geldwäsche ist und in der Berliner Risikoanalyse wurde, dargelegt, dass nach Schätzungen, beruhend auf einer Studie des Büros der Vereinten Nationen für Drogen- und Verbrechensbekämpfung,1,6 Billionen Dollar weltweit über Immobilienkäufe gewaschen werden.
Die FATF hat folgende Risikoindikatoren für den Immobiliensektor spezifiziert:
- Bargeldzahlungen bei teuren Immobilien
- Schnelle Wiederveräußerung von Immobilien mit unerklärlichen Wertsteigerungen
- Abweichung zwischen Immobilienstandort und Wohnsitz/Nationalität der Käufer
- Umwandlung einer Immobilie in kleinere Einheiten z.B. Verkauf einzelner Wohnungen
- Verkauf von Immobilien unmittelbar vor einer Insolvenz
- Kaufabwicklung mit gemeinnützigen Gesellschaften und Verbänden, die nicht der Überwachung durch die Aufsicht unterliegen
- Abwicklung des Immobilienkaufs über oder in Zusammenhang mit Zwischengesellschaften/Zwischenhändlern, die nicht vergleichbaren Geldwäscheanforderungen unterliegen
An der Vielzahl von Warnindikatoren für die Immobilienbranche wird deutlich, dass ein Immobilienregister eine Notwendigkeit im Vorgehen gegen Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung darstellt. Der Entwurf des Landes Berlin an den Bundesrat sah folgende Ausgestaltung des Immobilienregisters vor:
- Eigentümerstruktur mit Nutzungsrechten und Nennung der Nutzungsberechtigen
- Erwerbsrechte, Vertretungsrechte sowie Nennung der Rechtsinhaber
- Übersicht der wirtschaftlich Berechtigten, alle weiteren natürlichen und juristischen Personen in der Eigentümer- und Kontrollstruktur mit jeweiligen Rechten
Der Antrag vom 26.04.2022 an die Bundesregierung ist stark an den Antrag des Bundeslandes Berlin an den Bundesrat im März 2021 angelehnt. In der jetzigen 32. Sitzung des Bundestages wurde zudem die Verbindung eines Immobilienregisters mit dem bestehenden Transparenzregister diskutiert. „Mit dem […] datensparsamen Modell der Verknüpfung von Datenbankgrundbuch mit dem Transparenzregister und technisch guten Recherchemöglichkeiten vermeiden wir Doppelstrukturen und verbinden Datenschutz mit effektiver Geldwäschebekämpfung“ so MdB Sabine Grützmacher (BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN).
Der Antrag wurde an den Rechtsausschuss überwiesen und ist dort zur Umsetzung in der Prüfung. Es ist abzuwarten, wann und in welcher Form ein Immobilienregister eingeführt wird. Das die Notwendigkeit einer Umsetzung dieses Antrags erkannt wurde, ein Jahr nachdem ein vergleichsweiser Antrag bereits scheiterte, ist als Fortschritt im Kampf gegen Geldwäsche in Deutschland zu sehen.
Zur Autorin: Romina Stuhrmann ist seit 2021 Consultant der CURENTIS AG und verfügt über umfangreiche Projekterfahrung aus Großbanken: Sie hat sich auf den Bereich Know-Your-Costumer (KYC) spezialisiert.
