Le Bundestag discute du registre immobilier en Allemagne
"Si j'étais un mafioso, j'investirais en Allemagne". C'est avec cette citation sensationnelle mais pertinente du journaliste et expert de la mafia Roberto Saviano que Caren Lay a lancé le débat sur la demande d'introduction d'un registre immobilier le 29 avril 2022.
En janvier 2021, le Land de Berlin avait déjà soumis une demande au Bundesrat concernant la création d'un registre immobilier. Lors du vote en mars, seul Berlin a voté en faveur de cette demande. Les arguments sont aujourd'hui les mêmes qu'il y a un an : seul un registre permettra de créer de la transparence dans les rapports de propriété des biens immobiliers. En Allemagne, on estime que 20 milliards d'euros sont blanchis par le secteur immobilier, car l'acquisition et la détention de biens immobiliers en Allemagne sont particulièrement opaques, notamment en raison des plus de 200 registres fonciers, dont certains ne sont pas numérisés.
La publication des rapports de propriété doit permettre de lutter contre la dissimulation des véritables propriétaires, camouflés par des sociétés immobilières allemandes ayant des sociétés mères à l'étranger. L'analyse nationale des risques montre également qu'il existe un risque particulier lié aux "share deals". Il s'agit de montages contractuels dans lesquels le bien immobilier n'est pas directement l'objet de la transaction, mais est indirectement compté comme actif d'exploitation d'une société à céder. L'agence française de lutte contre le blanchiment d'argent TRACFIN estime que le secteur immobilier est le principal instrument de blanchiment d'argent et l'analyse des risques de Berlin a montré que, selon les estimations basées sur une étude de l'Office des Nations unies contre la drogue et le crime, 1 600 milliards de dollars sont blanchis dans le monde par le biais d'achats immobiliers.
Le GAFI a spécifié les indicateurs de risque suivants pour le secteur immobilier :
- Paiements en espèces pour les biens immobiliers coûteux
- Revente rapide de biens immobiliers avec des plus-values inexplicables
- Divergence entre la localisation du bien immobilier et le domicile/la nationalité des acheteurs
- Transformation d'un bien immobilier en unités plus petites, p. ex. vente d'appartements individuels
- Vente de biens immobiliers juste avant une faillite
- Traitement des achats avec des sociétés et des associations à but non lucratif qui ne sont pas soumises à la surveillance de l'autorité de tutelle
- l'achat de biens immobiliers par l'intermédiaire ou en rapport avec des sociétés/intermédiaires qui ne sont pas soumis à des exigences comparables en matière de blanchiment de capitaux
La multitude d'indicateurs d'alerte pour le secteur immobilier montre clairement qu'un registre immobilier est une nécessité dans la lutte contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Le projet du Land de Berlin adressé au Bundesrat prévoyait la structure suivante pour le registre immobilier :
- Structure de la propriété avec droits d'utilisation et mention des titulaires de droits d'utilisation
- Droits d'acquisition, droits de représentation et mention des titulaires de droits
- Aperçu des ayants droit économiques, toutes les autres personnes physiques et morales dans la structure de propriété et de contrôle avec leurs droits respectifs
La demande du 26.04.2022 adressée au gouvernement fédéral s'inspire fortement de la demande du Land de Berlin adressée au Bundesrat en mars 2021. Lors de la présente 32e session du Bundestag, il a en outre été question de relier un registre immobilier au registre de transparence existant. "Avec le [...] modèle économe en données de la liaison entre le registre foncier de la base de données et le registre de transparence et de bonnes possibilités de recherche sur le plan technique, nous évitons les doubles structures et associons la protection des données à une lutte efficace contre le blanchiment d'argent", a déclaré la députée Sabine Grützmacher (BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN).
La demande a été transmise à la commission des affaires juridiques, où elle est en cours d'examen pour être mise en œuvre. Il faut attendre de voir quand et sous quelle forme un registre immobilier sera introduit. Le fait que la nécessité de mettre en œuvre cette demande ait été reconnue, un an après l'échec d'une demande similaire, doit être considéré comme un progrès dans la lutte contre le blanchiment d'argent en Allemagne.
A propos de l'auteur : Romina Stuhrmann est consultante chez CURENTIS AG depuis 2021 et dispose d'une vaste expérience de projets dans de grandes banques : elle s'est spécialisée dans le domaine Know-Your-Costumer (KYC).
